Kira Tespiti Davası: Emsal kira hangi
durumlarda istenebilir?
Giriş
Kira sözleşmeleri, tarafların iradeleri ile kurulan özel hukuk sözleşmeleri olmakla birlikte,
zaman içerisinde ekonomik koşullar, enflasyon oranları ve kira piyasasındaki dalgalanmalar
nedeniyle kira bedelinin güncelliğini yitirmesi sıkça karşılaşılan bir durumdur. Bu bağlamda
kira tespiti davası, kira bedelinin hakkaniyete ve piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi
amacıyla başvurulan en önemli yollardan biridir.
Hukuki Dayanak
Kira tespiti davaları esas olarak Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 344-345 hükümlerine
dayanmaktadır. TBK’ya göre:
 Taraflar, kira artış oranını sözleşmede belirleyebilir; ancak bu oran, TÜFE’nin 12
aylık ortalaması ile sınırlıdır.
 Beş yıldan uzun süreli sözleşmelerde veya beş yıldan sonra yenilenen kira
dönemlerinde, hak ve nesafet ilkeleri dikkate alınarak kira bedeli yeniden
belirlenebilir.
 Mahkeme, emsal kira bedellerini, kiralananın konumunu ve ekonomik koşulları
gözeterek hakkaniyete uygun bir tespit yapar.
Davanın Şartları
Kira tespiti davası açılabilmesi için şu şartların gerçekleşmesi gerekir:
1. Geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır.
2. Kira başlangıcından itibaren 5 yıl geçmiş olmalıdır.
3. Davanın, yeni kira döneminden en az 30 gün önce açılması veya yazılı ihtarla kira
tespitinin istenmesi gerekir.
4. Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kiranın arttırılacağına ilişkin hüküm var ise,
yeni kira döneminin sonuna kadar kira bedelinin tespiti davası açıldığında
sözleşmedeki bu hüküm nedeniyle mahkemece tespit edilen aylık kira bedeli yeni
dönemin başından itibaren uygulanır.
5. Dava, kiraya veren veya kiracı tarafından açılabilir; zira her iki taraf da güncel
ekonomik koşullara uygun kira bedeli talep etme hakkına sahiptir.
Yargılama Süreci
Mahkeme, kira tespiti davasında öncelikle sözleşmenin süresini, taraf iradelerini ve TBK
hükümlerini değerlendirir. Ardından:
 Bilirkişi marifetiyle emsal kira bedelleri tespit edilir.

 Gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki rayiçler, kiralananın fiziksel özellikleri,
kullanım şekli dikkate alınır.
 Hakim, hakkaniyet ilkesi çerçevesinde yeni kira bedelini belirler.
Yargıtay Uygulaması
Yargıtay, kira tespiti davalarında emsal kira bedellerinin doğru seçilmesine ve TÜFE
sınırına riayet edilmesine özellikle vurgu yapmaktadır. Örneğin;
 Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2019/5321 E., 2020/2145 K. sayılı kararında, kira
tespitinde emsalin aynı nitelikte, aynı bölgede ve yakın tarihli olması gerektiği
belirtilmiştir.
 Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2018/4217 E., 2019/1234 K. sayılı kararında ise, beş yıl
dolmadan hak ve nesafete göre kira tespiti yapılamayacağı, sadece TÜFE artışının
uygulanabileceği vurgulanmıştır.
Uygulamadaki Sorunlar
Kira tespiti davalarında en çok karşılaşılan sorunlar şunlardır:
 Emsal seçiminde yapılan hatalar.
 Tarafların sözleşmeye koydukları artış şartlarının TBK’ya aykırı olması.
 Kira tespiti kararlarının geçmişe değil, yalnızca dava tarihinden sonraki kira dönemine
uygulanabileceği yönünde yanlış beklentiler.
Sonuç
Kira tespiti davaları, kiraya veren ile kiracı arasındaki menfaat dengesini sağlamak açısından
büyük önem taşımaktadır. TBK’nın öngördüğü sınırlamalar ve Yargıtay içtihatları, kira
bedelinin keyfi değil, hukuka ve piyasa gerçeklerine uygun şekilde belirlenmesini garanti
altına almaktadır. Bu nedenle, tarafların kira tespiti sürecine ilişkin bilinçli hareket etmesi,
dava öncesinde uzman görüşü alması ve emsal araştırmalarını doğru yapması sürecin sağlıklı
yürütülmesi açısından gereklidir.